Sobald Sie sich entschieden haben, eine Immobilie bei Zahara Villas zu kaufen, gibt es einige Dinge, die Sie beachten sollten.
Der Erwerb von Immobilien in Spanien beinhaltet eine Reihe von rechtlichen Verpflichtungen.
BESCHAFFUNG DER N.I.E. [Número de Identificación de Extranjeros]
Die N.I.E. ist die Steueridentifikationsnummer für Ausländer, die für jegliche wirtschaftliche Tätigkeit in Spanien erforderlich ist. Die Bearbeitung dauert je nach Jahreszeit zwischen 1 Tag und 2 Wochen, wenn Sie oder ein bevollmächtigter direkt bei der Spanischen Policia Nacional den Antrag stellen und mehrere Wochen wenn Sie diese bei einem Spanischen Konsulat in Deutschland beantragen. Es ist unerlässlich, sie anschließend bei der Steuerbehörde mittels Formular 036 registrieren zu lassen..
Nachdem Sie die Immobilie ausgewählt haben, die Sie erwerben möchten, führt ZAHARA VILLAS eine erste Überprüfung der rechtlichen Situation und möglicher Lasten durch, die auf der Immobilie lasten könnten. In vielen Fällen empfehlen wir eine profesionelle Due-Diligence (rechtliche Prüfung), bei der die wichtigsten Details der Immobilie erfasst werden und vor allem eine Prüfung ihrer Legalität im baurechtlichen Sinne erfolgt.
Immobilien die in ländlichen Gebieten (rustico) gebaut wurden, sind oft ohne kommunale Baugenehmigung errichtet worden. Deshalb ist eine eingehende Prüfung vor dem Erwerb solcher Immobilien äusserst wichtig um genau festzustellen ob das Objekt legal oder legalisierbar ist oder ob man besser von einem Kauf absieht.
Abschluss des Kaufvertrags und die Erteilung der notariellen Kaufurkunde benötigt wird.
Wir empfehlen unseren Kunden dringend, bevor sie einen privaten Vertrag unterzeichnen und insbesondere bevor eine Zahlung erfolgt, in zweifelhaften Fällen, eine Anwaltskanzlei mit dieser Prüfung zu beauftragen, da sie zu dem Schluss kommen könnten, dass der Kauf nicht ratsam ist.
In Spanien ist es nicht zwingend erforderlich, den Eigentumsübergang einer Immobilie mittels einer öffentlichen Urkunde (vor einem Notar) vorzunehmen; dies ist jedoch empfehlenswert und für die Eintragung im Grundbuch unbedingt erforderlich. Wie später erläutert wird, ist die Eintragung im Grundbuch von großer Bedeutung, auch wenn sie nicht verpflichtend ist
Sobald sich Verkäufer und Käufer auf den Preis, die Zahlungsbedingungen und alle anderen Themen geeinigt haben, wird ein Optionsvertrag oder ein privater Kaufvertrag mit gestundetem Preis unterzeichnet.
Wenn beide Parteien einverstanden sind und der Käufer bereits über die erforderliche Finanzierung verfügt, könnte die Kaufurkunde direkt von einem Notar ausgestellt werden. In den meisten Fällen wird jedoch ein Optionsvertrag oder ein privater Kaufvertrag mit gestundetem Preis unterzeichnet.
Der Optionsvertrag ist ein privater und bindender Vertrag für den Verkäufer. Der Verkäufer verpflichtet sich darin, die Immobilie an den Käufer zu verkaufen. In diesem Vertrag wird normalerweise eine Optionssumme in Höhe von 10% des Verkaufspreises als Prämie vereinbart, obwohl der Prozentsatz oder die Höhe der Optionsprämie je nach Zeitraum, der eingeräumt wurde, frei zwischen den Parteien vereinbart werden kann.
Diese Optionsprämie kann entweder direkt an den Verkäufer gezahlt oder auf das Bankkonto eines Dritten eingezahlt werden, in der Regel auf das Konto der Anwaltskanzlei, die am Kaufvorgang beteiligt ist, oder auf das Konto des Immobilienmaklers, der die Transaktion verwaltet. Dem Käufer wird eine Frist von normalerweise 1 bis 12 Monaten eingeräumt, um die Option auszuüben. Die Ausübung der Option bedeutet in der Praxis, dass der Käufer dem Verkäufer mitteilt, dass er kaufen und die notarielle Kaufurkunde ausstellen möchte, und ihn zu einem Tag und einer Uhrzeit beim Notar seiner Wahl zitiert, um die Kaufurkunde zu unterzeichnen.
Im Optionsvertrag werden die Konsequenzen eines Vertragsbruchs vereinbart, d.h. wenn der Verkäufer oder der Käufer letztendlich nicht vor dem Notar erscheint, um die notarielle Kaufurkunde zu unterzeichnen. Im Falle des Nichterscheinens des Käufers wird in der Regel vereinbart, dass die Optionsprämie vom Verkäufer einbehalten wird und der Vertrag aufgelöst wird.
Wenn der Verkäufer den Vertrag nicht erfüllt, kann der Käufer wählen, entweder vom Verkäufer zu verlangen, die notarielle Kaufurkunde auszustellen, oder die erhaltene oder hinterlegte Optionsprämie zusammen mit einem gleichwertigen Betrag zurückzuerhalten
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Dieser Optionsvertrag überträgt nicht das Eigentum, d.h. der Käufer erwirbt nicht die Immobilie, sondern lediglich das Recht, sie zu kaufen, und der Verkäufer ist verpflichtet, sie zu verkaufen
Der private Kaufvertrag, wird unterzeichnet, wenn das Eigentum an der Immobilie ab dem Zeitpunkt dieses privaten Vertrags erworben werden soll. In diesem Vertrag werden ein gestundeter Preis, Zahlungsmodalitäten, das vorgesehene Datum für die Ausstellung der notariellen Kaufurkunde und die Bedingungen im Falle eines Vertragsbruchs und die Vertragsauflösung festgelegt.
Die Erteilung der Kaufurkunde ist unerlässlich, damit das erworbene Objekt auf den Namen des Käufers im Grundbuch eingetragen werden kann. Nach der Eintragung können keine Pfandrechte für Verbindlichkeiten des Verkäufers, keine Belastungen des Grundstücks und kein Verkauf des Grundstücks durch den Verkäufer an Dritte mehr eingetragen werden, da es nicht mehr in seinem Namen im Grundbuch erscheint. Die Urkunde wird vor einem Notar ausgestellt und die rechtlich erforderlichen Unterlagen, wie der Nachweis der zuletzt gezahlten Grundsteuer (IBI), werden beigefügt.
Darüber hinaus werden vom Verkäufer die Wohnberechtigungsurkunde, das Energieeffizienz-Zertifikat und je nachdem, ob es sich um ländliche, städtische oder Eigentumswohnungen handelt, verschiedene Dokumente gefordert.
Vor der Ausstellung der öffentlichen Kaufurkunde erhalten die Käufer eine detaillierte Kostenaufstellung, die sie für die Eintragung der Kaufurkunde im Grundbuch aufbringen müssen.
Diese Kosten umfassen: Notar, Grundbuchamt, Bearbeitungsgebühren Provisionen und die anfallenden Steuern.
Nach der Ausstellung der Urkunde werden die Notargebühren bezahlt und die Originalurkunde zur Eintragung im Grundbuch vorgelegt. Vorher müssen jedoch die Steuern, die die Transaktion belasten, sowie die kommunale Wertzuwachssteuer bezahlt werden.
Es ist ratsam, sich auch um die Ummeldung der Versorgungsträger des Anwesens zu kümmern, um Zahlungsausfälle und die damit verbundenen Unannehmlichkeiten zu vermeiden.
Dazu muss der Verkäufer dem Käufer die letzten Rechnungen dieser Versorgungsunternehmen (Wasser, Gas, Strom, Telefon usw.) zur Verfügung stellen. Unsere Agentur kann bei der Erledigung dieser Verwaltungsaufgaben behilflich sein.
Nach Abschluss der Kaufurkunde beim Notar müssen folgende Steuern entrichtet werden:
Steuer auf die Wertsteigerung von städtischem Land.
Als Folge des Eigentumswechsels einer Immobilie oder der Errichtung oder Übertragung von Rechten an Immobilien muss die Steuer auf die Wertsteigerung von städtischem Land gezahlt werden, die auch als Gemeindesteuer (PLUSVALIA MUNICIPAL) bekannt ist.
Fristen: Die Zahlung muss innerhalb von 30 Arbeitstagen ab dem Datum der Übertragung (öffentliche Urkunde) erfolgen.
Ort: Im zuständigen Rathaus, unter Vorlage einer Kopie der öffentlichen Urkunde.
Betrag: Die Höhe variiert je nach dem Katasterwert des Grundstückes (der auf der Grundsteuerrechnung erscheint) und der Anzahl der Jahre, die es im Besitz des Verkäufers verbracht hat, d.h. zwischen Kauf und Verkauf.
Es ist obligatorisch, eine Zahlungsbestätigung für die Gemeindesteuer vorzulegen, um die Kaufurkunde im Grundbuch eintragen zu können. Wenn aus irgendeinem Grund die Zahlung nicht nachgewiesen werden kann, kann das Grundbuchamt die Eintragung des Grundstücks vornehmen, wenn es ermächtigt wird, die Eintragung der Gemeinde mitzuteilen, damit diese davon Kenntnis hat
All diese Schritte werden beim Imobilienkauf mit Zahara Villas von unserem Verkaufsteam erledigt.
Der Erwerb einer Immobilie kann zur Zahlung der ITP oder der Mehrwert.-bzw. Umsatzsteuer führen, je nachdem, ob es sich um eine "gebrauchte" Immobilie oder um eine Erstübertragung (bei Neubau)handelt:
Die Impuestos de transmisiones patrimoniales (Steuer auf den Erwerb von Besitztümern) besteuert den Erwerb von "gebrauchten" Immobilien oder aufeinanderfolgende Übertragungen. Derzeit beträgt die ITP in Andalusien 7% des Kaufpreises für Immobilien. (mit gewissen Ausnahmen).
Die Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer) beträgt derzeit für Wohnungen 10% auf den Kaufpreis. Für andere Immobilien (Geschäfte, Lagerhäuser, Garagen, die nicht zusammen mit der Wohnung verkauft werden, Grundstücke usw.) wird der allgemeine Satz von 21% angewandt. Der Käufer muss den Mehrwertsteuerbetrag bei der Übertragung der Immobilie an den Verkäufer zahlen
Die Dokumenten Steuer wird beim Erwerb von neuen Immobilien ebenfalls fällig: Zur Zeit beträgt diese 1,2% des Kaufpreises. Steuerpflichtig ist der Käufer der Immobilie. Dieser muss die Zahlung (ITP oder Mehrwertsteuer) innerhalb eines Monats ab dem Datum der Urkunde oder des privaten Vertrags vornehmen.
Bei der Übertragung eines Grundstücks muss der Verkäufer, sofern er in Spanien ansässig ist, Einkommensteuer auf Kapitalgewinne bis zum 30. Juni des Folgejahres der Übertragung zahlen.
Der aktuelle Steuersatz für Spanier beträgt 19% auf Gewinne bis zu 6.000 Euro, 21% auf Gewinne zwischen 6.001 und 50.000 Euro und 23% für Beträge ab 50.000,01 Eurot.
Die Übertragung eines Grundstücks, wenn der Verkäufer nicht ansässig ist, unterliegt ebenfalls der Einkommensteuer auf Kapitalgewinne. Der Steuersatz beträgt zur Zeit 19% für Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken für EU-Bürger und 24% für andere.
Wenn der Verkäufer kein ansässiger Steuerpflichtiger ist, ist der Käufer (unabhängig davon, ob er ansässig ist oder nicht) verpflichtet, 3% des vereinbarten Kaufpreises einzubehalten und diesen Betrag innerhalb eines Monats ab dem Verkaufsdatum an das Finanzamt zu überweisen.
Dieser Einbehalt der vom Käufer an die Steuerbehörde einbezahlt wird, dient dem Verkäufer als Vorsteuer auf die zu zahlende Einkommenssteuer für den aus der Übertragung resultierenden Gewinn.
Wir empfehlen insbesonde dem Verkäufer aber auch unseren Käufern diese Vorgänge von einem lokalen Steuerberater machen zu lassen, der sich mit dem Spanischen Steuerrecht auskennt und hier und da auch Wege findet die Steuerlast zu reduzieren
Sobald Sie die Immobilie erworben haben und als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, müssen Sie jährlich folgende Steuern zahlen: Grundsteuer (IBI), Müllgebühren, Einkommensteuer (IRPF/IRNR) und in manchen Fällen Vermögenssteuer (IP).
Jeder, der Eigentümer einer in Spanien befindlichen Immobilie ist, unabhängig von seinem Wohnsitz, ist verpflichtet, diese Steuer jährlich an die Stadtverwaltung der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, zu entrichten.
Die Höhe der Grundsteuer wird von jeder Stadtverwaltung auf der Grundlage des Katasterwerts des Grundstücks und eines von der Stadtverwaltung festgelegten Steuersatzes berechnet.
Auf der Grundsteuerrechnung finden sich unter anderem die Katasterreferenz der Immobilie und der Katasterwert, auf dessen Grundlage andere Steuern auf das Eigentum berechnet werden.
Die Fälligkeitsfrist für die Zahlung variiert je nach Stadtverwaltung.
Neben der Grundsteuer ist der Eigentümer einer Immobilie verpflichtet, bestimmte Gebühren an die Stadtverwaltung zu zahlen, zu der die Immobilie gehört, wie die Gebühr für die Müllentsorgung, die Gebühr für das Abwassersystem, usw. Jede Stadtverwaltung hat ihre eigenen Gebühren, und die Zahlung erfolgt je Gemeinde , zum quartal, jährlich oder monatlich. Die Frist für die Zahlung variiert ebenfalls je nach Stadtverwaltung.
Die Vermögenssteuer ist von comunidad zu comunidad unterschiedlich und wird nicht in ganz Spanien erhoben
Wir geben unseren Kunden eine gute Orientierung was Steuerfragen angeht empfehlen jedoch auch hier einen Steuerberater zu konsultieren.
Wenn eine Immobilie direkt von einer nicht ansässigen natürlichen Person erworben wurde, muss diese jährlich eine Steuererklärung für diese Steuer abgeben, die jeweils am 31. Dezember fällig wird.
Die zu deklarierenden Einnahmen hängen von der Verwendung der Immobilie ab:
1. Einkünfte aus selbstgenutzten städtischen Immobilien. Wenn die Immobilie für den Eigengebrauch bestimmt ist, beträgt der zu deklarierende fiktive Ertrag 2% des Katasterwerts der Immobilie (im Allgemeinen) oder 1,1% (für Immobilien mit Katasterwert, der ab dem 1. Januar 1994 aktualisiert wurde). Auf diesen fiktiven Ertrag muss ein Steuersatz von 19% gezahlt werden. Die Fälligkeitsfrist für die Abrechnung erstreckt sich über das gesamte folgende Kalenderjahr nach dem Entstehungsdatum.
Im Jahr des Immobilienerwerbs wird die Steuer anteilig für die Dauer erhoben, die die Immobilie im Beistz des Steuerpflichtigen war.
2. Wenn die Immobilie vermietet wird, werden die Einnahmen die der Vermieter erhält, als Einkommen angesehen. Allerdings können steuerpflichtige Personen, die in einem anderen EU-Land ansässig sind, die in den Bestimmungen des Einkommensteuergesetzes vorgesehenen Ausgaben abziehen: Grundsteuer (IBI), Müllgebühren, Reparatur- und Wartungskosten, Gemeinschaftskosten, Abschreibungen, Zinsen für Darlehen, die für den Immobilienerwerb gewährt wurden. Abzugsfähig sind immer nur die Kosten die wärend der vermieteten Perioden anfallen.
Diese Einkünfte werden vierteljährlich bei der Steuerbehörde eingereicht. Auf die deklarierten Einkünfte wird ein Steuersatz von 19% erhoben.
Wir geben unseren Kunden eine gute Orientierung was Steuerfragen angeht empfehlen jedoch auch hier einen Steuerberater zu konsultieren.
ZAHARA VILLAS fungiert als Bindeglied zwischen dem Käufer und dem Verkäufer einer Immobilie. Basierend auf unserer Unternehmensphilosophie glauben wir, dass es am wichtigsten ist, all unsere Bemühungen auf die Menschen zu konzentrieren, auf das Zuhören, um ihre individuellen Bedürfnisse genau zu verstehen. Wir begleiten unsere Kunden auf dem gesamten Weg des Immobilienkaufs und auch danach.
Unser gemeinsames Ziel ist es, den anspruchsvollen Kaufprozess zu einem angenehmen Erlebnis zu machen. Daher ist unser Vor- und Nachverkaufsservice Konkurrenzlos. Um unser Ziel zu erreichen, nämlich Ihre Zufriedenheit als Kunde, verfügen wir in unserem Hauptbüro in Zahara de los Atunes über unsere Verwaltungsabteilung, die Ihnen nicht nur bei den erforderlichen Formalitäten behilflich ist, sondern Sie auch mit Anwälten, Vermessern, Steuerberatern, Bauunternehmern, Architekten oder anderen Fachleuten in Kontakt bringt, die Sie während des Kaufprozesses und danach benötigen.
Unser Verwaltungsteam wird Ihnen auch helfen, die für Sie interessanteste Hypothek zu finden und eine gute Hausrats und Feuerversicherung. Die Vorbereitung von Verträgen, Dokumentation, Katastereintrag, Notarverträge, Steuerberatung usw. sind Teil der Arbeit, die unser Team leisten wird, um sicherzustellen, dass der Erwerb Ihrer Immobilie reibungslos und ohne unangenehme Überraschungen verläuft.
Neben den genannten Dienstleistungen bieten wir Ihnen auch folgende kostenlose Dienstleistungen an:
